SEMANARIO

El problema de la vivienda en la Argentina: la disputa por la periferia

Cristián Cola

VIVIENDA
Ilustración : @flaviagregorutti

El problema de la vivienda en la Argentina: la disputa por la periferia

Cristián Cola

El problema del acceso al suelo urbano y a la vivienda, como ya sabemos no es un problema de ahora ni de nuestro país. Es el problema de las condiciones de vida de la familia trabajadora que chocan con la orientación de la economía y su administración en el territorio que hacen los Estados capitalistas.

En las décadas anteriores las grandes ciudades aumentaron mucho en población, en extensión y complejidad de una manera nunca antes vista en la historia de la humanidad. Se produjo un crecimiento de la pobreza urbana o la degradación de las ciudades en slums, como lo desarrollo el intelectual estadounidense Mike Davis en el libro que escribió en 2006 llamado Planet of Slums o Planeta de Ciudades Miseria, según la traducción [1].

En ese libro, realiza un estudio detallado de las características del crecimiento urbano durante la época neoliberal y la hiperdegradación de las ciudades, en las periferias y también en las áreas centrales. En el libro afirma que el motor de la urbanización generalizada se encuentra en la reproducción de la pobreza y no en la reproducción del empleo. Desde el periodo neoliberal la mayoría de los empleos se crearon en las grandes metrópolis, pero eso no quiere decir que sean los necesarios para vivir dignamente para toda la población.

A diferencia de EE. UU., donde los pobres se concentran en núcleos abandonados y barrios del centro, y en Europa donde la población migrante y sin empleo o subempleada forma ciudades satélites en bloques de viviendas alejados de las áreas centrales, en las ciudades de países dependientes como el nuestro, las familias con dificultades de acceso a una vivienda digna ocupan tanto las áreas centrales como las periféricas. En nuestro país, en 2017 el Relevamiento Nacional de Barrios Populares, relevó aproximadamente 4 millones de personas, o casi un millón de familias, habitando barrios populares o degradados. Donde el 84 % vive en asentamientos periféricos.

Las urbanizaciones cerradas como contracara de la pobreza urbana

Pero además de la hiperdegradación de las ciudades en slums, como resultado de la enorme desigualdad que imprimió la ofensiva capitalista neoliberal y que buscan agudizar en cada crisis, también se desarrollaron a nivel global las gated communities [2], es decir los barrios privados, condominios, countries y otros tipos de urbanizaciones cerradas. En esos barrios auto segregados residen sectores medios altos y altos que buscan evitar las manifestaciones de la degradación que la propia burguesía y sus Estados imponen en las ciudades. Ya sea por deseos de tranquilidad, confort, estatus, miedo o desprecio a los sectores populares, desarrolladores, terratenientes, inversores y consumidores le han dado forma a este tipo de hábitat que se basa en la privatización del espacio urbano. A veces, además, imprimen con normativas de usos y costumbres de excesiva disciplina que entran en contradicción con leyes y ordenanzas locales y son focos de aberraciones como el racismo o la xenofobia.

En EE. UU. las gated communities pegaron un salto desde mediados de los años ‘80 y en la actualidad alcanzan una población mayor a 9 millones de personas [3]. A nivel global se expandieron desde los años ’90, llegando incluso a desarrollarse fuertemente en países tradicionalmente dependientes como India, China, Brasil, Rusia, Sudáfrica, Arabia Saudita, o Turquía donde viven los nuevos ricos del periodo de descentralización industrial, incremento de productividad, explotación de nueva mano de obra y alza de las materias primas. En Europa aparecieron en los años ´80 complejos residenciales vigilados sobre la costa del mediterráneo de España y Francia, en los ´90 también comienzan a desarrollarse en los suburbios de las grandes ciudades de países imperialistas de segundo nivel como Madrid o Lisboa, y en otras ciudades en Gran Bretaña, Alemania o Austria.

En nuestro país la tipología de urbanizaciones cerradas predominantes son los barrios privados y countries, que tuvieron su impulso inicial en los años ’90 en la periferia norte del AMBA y que son noticia por provocar inundaciones o por las malas condiciones de trabajo y discriminación que sufren sus empleados. Un artículo de Nora Libertun de Duren en 2007 [4], vincula el desarrollo de este tipo de barrios con los municipios que en esos años tenían los mayores índices de pobreza. Las privatizaciones y la descentralización estatal en beneficio del mercado convocaron a municipios como Tigre, Pilar o Escobar a promover la creación de barrios privados de rápido acceso a la capital aprovechando el ensanchamiento de las autopistas que van al norte del país como la Panamericana. De Duren saca como conclusión que a mayor porcentaje de residentes pobres en 1990, mayor concentración de barrios cerrados en el 2000. En el trabajo de Duren entrevista a ex funcionarios de esos municipios, donde uno de ellos reconoce que “los barrios cerrados fueron una solución”, y continúa, “o los aceptábamos, o terminábamos como el partido de La Matanza, lleno de villas miseria y sin nadie que quiera vivir ahí”.

En esa década de degradación de la vida de los sectores populares, proliferaron los Planes Estratégicos Municipales que pusieron a competir a los municipios por inversiones de capital privado. De esta manera el municipio que más facilitaba la ganancia empresarial, ganaba la radicación en el municipio de sectores de mayor poder adquisitivo. Allí comienza el desprecio por los pobres, con los funcionarios municipales que entendieron su rol a la perfección y abrieron la puerta a la pelea por la ocupación de la periferia que había pertenecido históricamente a los sectores populares expulsados de las áreas centrales por sus costos.

En el marco de la pandemia esta batalla por la periferia es probable que se intensifique. En algunos medios de comunicación se difundieron declaraciones de agentes inmobiliarios importantes del AMBA que dan cuenta de un aumento la demanda de barrios privados entre un 300 y 500 % en pocos meses. Según estas fuentes se está viendo una tercera ola de familias de altos ingresos que abandona la ciudad de Buenos Aires. La primera ola que reconocen fue en los ‘90, como ya se mencionó, la otra después de la crisis de 2001 y el crecimiento económico, y ahora ésta, que incentiva a las familias de clase media alta a escapar de la pandemia y de los lugares confinados buscando refugio en los barrios privados. Además, las ventajas que ven en vivir en los centros urbanos, como son la cercanía al trabajo, los lugares de estudios, la diversidad de servicios, los lugares para el ocio y la cultura, están momentáneamente parados o acceden a ellos de manera virtual.

Otros agentes inmobiliarios combinan este deseo por escapar de las zonas más densamente pobladas, con una oportunidad para hacer crecer su patrimonio en dólares. Lo llaman el “rulo inmobiliario” y es un mecanismo similar al que hace la persona que compra (o tiene) dólares con el cambio oficial y lo vende al dólar blue. Cuentan que en Nordelta ya no hay disponibilidad de terrenos, viviendas ni alquileres, que se están expandiendo mucho en la zona norte del AMBA como Escobar y Pilar. Por otro lado, aseguran que están desarrollándose de manera sorprendente proyectos de barrios cerrados y countries en la periferia sur del Conurbano, a un menor costo que en la zona norte, particularmente en Canning (que abarca Ezeiza, Esteban Echeverría, San Vicente y Presidente Perón). El interés por desarrollar esta zona es tan grande que hace unos meses se conoció que un fondo de inversión de Singapur llamado Seed Global Investment hará un “mini Nordelta” que ocuparía 721 hectáreas, más de 2.000 lotes, 400 departamentos, oficinas, cacha de golf de campeonato, caballeriza y cancha de polo, entre otros. El valor de los terrenos oscilará entre US$ 66.000 a US$ 300.000.

Que el mercado inmobiliario incremente su presión en el suelo de la periferia es una muy mala noticia para los sectores populares que buscan desesperadamente una solución para su problema habitacional. Hay que tener en cuenta que las crisis económicas como la que empezamos a transitar, muestran una tendencia histórica de proliferación de asentamientos y villas. En estos periodos se combina la tendencia de muchas familias desempleadas del interior del país que buscar oportunidades en el AMBA, junto con familias que no pueden seguir pagando alquiler y al crecimiento natural de las familias que forman parte de la pobreza estructural del país. La tensión en las periferias puede ser aún mayor porque los terrenos que antes tenían un precio de renta rural o sin un fin concreto, hoy pueden tener como destino barrios privados con precios exorbitantes. Teniendo como ejemplo el desalojo en Guernica, ya sabemos la manera de resolver que tiene el Estado cuando existe un negocio millonario que defender. A su vez comienza a haber mayor competencia entre los municipios para captar la inversión en barrios privados, previendo las dificultades de la crisis y ajustes presupuestarios.

La política habitacional actual y el menemismo

En ese marco, la respuesta del Estado a esta problemática, si nos guiamos por las últimas semanas, va en camino a ser peor que los trágicos ´90. En ese momento la cantidad de familias viviendo en la informalidad y la pobreza en asentamientos y villas, pegó un gran salto, y se combinó con un incremento en el costo de habitar la ciudad, cuestiones que hoy se mantienen. Según Nora Clichevsky [5] en esa década las políticas urbanas del Estado “trabajan a dos puntas”. Por un lado, se implementaron políticas que tienden a valorizar el suelo y el capital inmobiliario a partir de la conformación de corporaciones público-privadas (como la Corporación de Sur o Antiguo Puerto Madero) y también se impulsaron modificaciones de los códigos de edificación, ordenamiento o planeamiento para beneficiar el desarrollo del mercado de inmuebles en las áreas centrales degradadas. Y por otro lado se implementaron políticas de regulación de la tierra y la vivienda ocupada ilegalmente, con diversas implicancias para los sectores sociales de menores ingresos, como por ejemplo el pago mensual por 10 años y el costo de dos dólares el metro cuadrado de terreno. Las más importantes fueron el Programa nacional de Tierras Fiscales, el Programa Arraigo (Decreto 2441/90) y la Ley 24.374/94, que regularizaron las situaciones de dominio en los lotes privados. Al mismo tiempo se avanzó con una modificación del Código Penal con la Ley 24.454/94 que da mayores seguridades al propietario.

Según Clichevsky y otros estudiosos del tema, se concretó muy poco de estos programas, y aunque hubo desalojos, el Estado fue más o menos permisivo con los distintos tipos de ocupaciones y fomentó la radicación, las relocalizaciones (algunas más violentas que otras) y la implementación de subsidios en caso que el terreno ocupado tuviera destino concreto.

En cuanto a la política habitacional, en 1994 se reforma la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional siguiendo lineamientos del Banco Mundial, y como continuidad de esa política se termina de privatizar en 1998, quedando en manos del grupo IRSA que fue el mayor propietario de tierras urbanas del país en ese periodo. En cuanto a la construcción de viviendas, se extiende el Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI.), pero sobre la base de reducir las cargas a los empresarios para bajar costos laborales. Esta reducción la reemplazan por un aumento en el aporte de la población en general con un impuesto al combustible, y otro a los destinatarios elevando el monto de las cuotas y poniendo límites a la morosidad.

Durante este periodo se terminaron de destruir muchas de las conquistas de los sectores populares y la clase obrera de conjunto, lo que también se hizo sobre la política de acceso al suelo y al hábitat. Así y todo, en la actualidad, a pesar de contar con un Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, la política habitacional por ahora es peor que entonces. En primer lugar, porque la posición del Estado sobre las tomas es el desalojo, como vimos en Guernica como símbolo, pero que se extiende a lo largo y ancho del país, mientras que en los ´90, como se mencionó, la lógica general era de radicación en terrenos fiscales. En segundo lugar, los recursos destinados son escasos. Si resolver el conjunto de la problemática en 2019 requería US$ 26.000 millones, cifra que se mantiene o aumentó, sin contar además la nueva emergencia habitacional. En este contexto el gobierno contempla gastar para el año que viene para vivienda y urbanización, agua y alcantarillado apenas US$ 3.629 millones a dólar oficial (a $80 un dólar), es decir poco más del 10 % de lo necesario.

Por otro lado, se anunció el Plan Nacional de Suelo Urbano para la generación de lotes con servicios, donde el adjudicatario pagaría en cuotas por un terreno, aunque todavía no se detalla el alcance que tendría, ni en qué plazos se cumpliría. Tampoco se estableció en los anuncios cuánto debería pagar cada familia mes a mes y por cuanto tiempo, cuestión no menor en el marco de la poca previsibilidad sobre la inflación y la volatilidad del dólar. No existe información fiable que detalle los resultados de los programas de radicación del menemismo, pero con el FONAVI se construyeron más casas por año que durante los gobiernos siguientes. Así y todo, con un promedio de 39.727 viviendas el gobierno de Menem no alcanzó ni siquiera el 20 % de las 200.000 viviendas anuales que según el ex Secretario de Investigación Socio Urbana del gobierno de Macri, Sebastián Welisiejko, son necesarias para iniciar un plan serio para resolver el problema habitacional del país. El gobierno actual tiene una meta de vivienda terminada de 21.000, y 34.000 por construir, veremos cuántas verdaderamente se construyen, pero desde el vamos es menor que durante el gobierno neoliberal de Menem y muy lejos de lo necesario.

En los últimos años también se desarrollaron políticas habitacionales para intentar contener el déficit cualitativo, catalogadas como viviendas recuperables, y que pasó a ser la partida de principal jerarquía en cuanto a la cantidad. A pesar de ser un financiamiento en microcréditos infinitamente menor al de construcción de vivienda nueva, son completamente insuficientes. Por ejemplo, el presupuesto 2021 prevé otorgar 43.501 PROCREAR. para compra de materiales, para un déficit de 2,1 millones de déficit cualitativo en 2019, además de los requisitos para su obtención lo ubican dentro de las posibilidades que tienen solo sectores de clase media. En el marco de la emergencia habitacional que desataron las tomas de tierra, trascendió que el gobierno piensa en hacer funcionar el Fondo de Integración Socio Urbana (FISU) que creó el macrismo pero que nunca tuvo un peso. Ese fondo sería un fideicomiso que se conformaría por el 9 % del impuesto PAIS (impuesto del 30 % a la compra de dólar ahorro para atesoramiento y turismo) más el 15 % del llamado “aporte solidario” que votó el Congreso. Pero está por verse si verdaderamente se pone en funcionamiento y con qué modalidad.

En este marco, en tercer lugar y ligado a lo anterior, es necesario partir de un aspecto que logró instalar el menemismo, que el resto de los gobiernos continuo y que hoy fortalece el gobierno actual: la lógica de mercado con la cual se piensan las políticas habitacionales. Cravino, Fernández Wagner y Varela en su artículo “Notas sobre la política habitacional en el Área Metropolitana de Buenos Aires en los años ‘90” [6] demuestran que en los ´90 la vivienda social estuvo lejos de serlo y se propugnó a que sea el mercado el proveedor donde el Estado da créditos más o menos blandos y facilidades para que las familias adquieran a través de la compra directa la vivienda o terreno. Los autores citan al representante de la Cámara Argentina de la Construcción en el Congreso Internacional de Vivienda celebrado en 1995 en nuestro país, donde enfatiza que “la vivienda propia es el resultado del esfuerzo personal” y que “la propiedad privada debe ser el principio fundamental de cualquier política de vivienda”. Y fundamenta que las líneas de crédito que dé el gobierno tienen que focalizarse en los sectores medios y medios altos “pues de todos modos las viviendas dejadas vacantes por estos serán ocupadas por otros sectores de menos ingresos” y bajo esta teoría del derrame aplicada al acceso a la vivienda, se llegaría a resolver el problema de los sectores más postergados.

Sin mucho esfuerzo, podríamos encontrar un vínculo entre esas declaraciones de altos mandos de gobierno y la oposición de derecha, junto con la defensa de la propiedad privada para justificar los desalojos que realizaron. Bajo esta misma lógica de la política habitacional podrían entrar los PROCREAR, los fraudulentos U.V.A. (incluso el Plan Nacional de Suelo Urbano, por lo poco que se conoce hasta ahora), que se dieron en un marco donde en los últimos 20 años las dificultades de tener una casa propia llegaron también para los sectores medios.

Acceso a la vivienda y salario

Un ejemplo de esto es la relación desigual existente entre el salario y los costos de la construcción, que se fue profundizando con el paso de los años. Como muestra el grafico, los gastos generales de construcción como parte del Índice de Costos de la Construcción que (ICC) que elabora el INDEC, aumentó más que la Canasta Básica Total (CBT) y la Canasta Básica Alimentaria (CBA). Durante los ’90 y hasta el 2003 el ICC se mantuvo por debajo de la CBT y apenas encima de la CBA, pero a partir de ese año comienza un crecimiento más acelerado de los costos de construcción que el salario, y en 2011 ya lo supera.

Cravino, Wagner y Varela en su artículo plantean que la privatización de los servicios en los ’90 tuvo un impacto también en el alza del precio del suelo. Si bien las tarifas mantuvieron su precio relativo fruto de la política de subsidios, la inversión para la ampliación de las redes estuvo muy por detrás. Esa diferencia espacial de la cobertura tiene un peso importante en la construcción del precio del suelo y por lo tanto en la presión especulativa sobre él.

En el Webinar Economía y Real Estate organizado por Reporte Inmobiliario a principios de mes, donde se reunieron los economistas que escuchan las desarrolladoras e inmobiliarias, se planteó que los costos de la construcción en relación al salario están en una baja histórica luego del pico más alto del milenio que se dio en 2017. Según los analistas, esa caída responde a una disminución del 15 % del precio de las propiedades, por una reducción drástica del 56 % de las operaciones inmobiliarias (en los últimos nueve meses) producto de la situación económica y los impedimentos producidos por pandemia. Esta disminución en el precio de las propiedades podría significar una buena noticia para las familias que sueñan con una casa propia, pero no es así. El problema es que el salario promedio sigue muy por detrás y cubre solo el 21 % del valor del metro cuadrado, cuando el promedio histórico es que cubra por lo menos la mitad del metro cuadrado de construcción.

Por una salida al problema de la vivienda

Hoy atravesamos una perspectiva de crisis social y económica, con desocupación, ajuste presupuestario e inflación a la cual nos está empujando la política del gobierno, en acuerdo con la oposición de derecha, después de haber aceptado la deuda fraudulenta que contrajo el macrismo con el FMI. Como sabemos, esta situación empuja a nuevas familias a no poder pagar alquiler quedándose sin un techo para vivir, y se suma al crecimiento natural de los hogares pobres estructurales. Realidad que choca con la oportunidad de desarrollo que ve el mercado de la construcción en general y la nueva ola de barrios privados que fomentan los gobiernos municipales y defienden los Estados provinciales. En ese marco, se fortalecen las tendencias a la desigualdad, y como resultado, a la fragmentación urbana. Como vimos en Guernica, con el repudiable rol que cumplió el Estado de conjunto, existen múltiples razones para pensar que la lucha por la periferia de las ciudades se puede recrudecer.

Por eso, en el marco de un posible crecimiento del mercado inmobiliario basado en la especulación, es urgente hacer un inventario nacional de vivienda ociosa, identificando las que corresponden a los multimillonarios grupos empresarios inmobiliarios o desarrolladoras y expropiar las propiedades en esa condición. Al resto de las viviendas sin ocupar es necesario aplicarles un impuesto progresivo a la vivienda ociosa que vaya a un fondo de urbanización. La construcción de la ciudad, las características de su crecimiento y su mejoramiento no pueden ser variables para especulación inmobiliaria, ni tampoco fuente de ganancias extraordinarias para las empresas que administran la energía, el gas o el transporte público que se enriquecieron y fugaron divisas a costa de un servicio caro y malo. Por eso también es necesario reestatizar las empresas privatizadas que gestionan los servicios públicos para ponerlas bajo control de los trabajadores con participación de los usuarios para que operen en función de las necesidades populares y no del lucro privado.

La política habitacional que mostró hasta ahora el gobierno es totalmente impotente para el nivel de crisis que comenzamos a transitar. El giro hacia una lógica de mercado sobre el problema de la vivienda social instaurada abiertamente en el menemismo, se profundiza hoy con los desalojos sin un plan alternativo coherente para miles de familias que quedan en la calle o hacinadas. A su vez, el criterio de abordaje de resolución del problema de la vivienda desde el esfuerzo personal, por ejemplo, a través del endeudamiento con el Estado, ata aún más las características del acceso a un hábitat digno con los vaivenes de la economía. En momentos de crisis esta situación queda más expuesta.

En ese sentido la medida más urgente a tomar debería ser, además de la prohibición de los desalojos, la creación de trabajo genuino con igualación del salario mínimo a la canasta familiar a través de un plan de obras públicas que construya ciudad. Por ejemplo, si se emprendiera el plan de obras públicas bajo gestión de sus trabajadores y control de los beneficiarios para desarrollar la urbanización y cumplir con las necesidades de las 935.000 familias que conformaban el déficit habitacional en 2019 por el monto de US$ 26.000 millones, significaría aproximadamente 1 millón de puestos de trabajo directo con un salario cercano a los $43.000 y 1,4 millones indirectos durante un año [7]. Si formara parte de un plan que incluya el desconocimiento soberano de la deuda externa, el monopolio del comercio exterior y la nacionalización de la banca para poner los grandes ahorros de la nación al servicio de un plan que contemple la planificación democrática de la economía en armonía con la naturaleza, estaríamos más cerca de resolver el conjunto de las problemáticas sociales.

Si las condiciones de vida de las mayorías cambiaran en relación a la posibilidad de acceso a los avances de la humanidad, y pudiéramos planificar de manera democrática la utilización de los recursos para las necesidades sociales, podríamos terminar con la degradación social que vemos en las ciudades. Por eso, ante la perspectiva de una mayor desocupación y cierre de empresas, se actualiza la necesidad de poner la industria nacional a tono con esta orientación.

Si se pusiera en jaque la propiedad privada de los medios de producción y en función, por ejemplo, de la urbanización, disponiendo libremente de la gran propiedad del suelo, se podría realizar una reforma urbana que establezca una mejor relación entre la densidad habitacional, los espacios verdes, los equipamientos y la gestión de las distancias entre ellos. De esta manera podríamos mejorar la calidad de vida urbana del conjunto de la población, terminar con la existencia de áreas hiperdegradadas en las ciudades y todos los padecimientos que allí se producen. En ese marco las necesidades de auto segregación en barrios privados de sectores de la población dejarían de existir, los grandes clubes de golf y countries podrían ser abiertos y organizados para el disfrute común.

La emergencia de las tomas de tierra en el escenario nacional le da vigencia y actualidad a esta salida contundente a uno de los problemas que el Estado es incapaz de resolver, y que es, para los ojos de millones, la muerte del relato nacional y popular. La problemática de la vivienda y el libre acceso a los beneficios de la ciudad es estructural al sistema capitalista y precisa transformaciones estructurales. Por ese motivo requiere que la clase obrera, en este escenario de crisis, tome en sus manos las demandas de los sectores populares con una salida independiente de los grandes empresarios, sus representantes, y en lucha política con las burocracias sindicales, políticas y sociales. Esta tarea es cada vez más necesaria, ya que es la clase trabajadora la que tiene la fuerza de parar el país y también la potencialidad de ponerlo en marcha con otra forma y otro contenido.

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NOTAS AL PIE

[1Mike Davis: Planeta de Ciudades Miseria, Madrid, Foca, 2006.

[2Chris Webster, Geor Glasze “The Global Spread of Gated Communities”, Environment and Planning B: Planning and Design vol 29, enero 2002.

[3Renaud Le Goix, Chris J. Webster, “Gated Communities”, Geography Compass, junio 2008.

[4Nora Libertun de Duren, “Barrios cerrados como estrategia de desarrollo municipal”, Housing Policy Debate 18/3, 2007.

[5Nora Clichevsky “Hábitat informal en América Latina, entre la permisividad, el desalojo y la regularización”, Territorios 6, 2017.

[6María Cristina Cravino, Raúl Fernández Wagner, Omar Varela, “Notas sobre la política habitacional en el Área Metropolitana de Buenos Aires en los años ’90, en Luciano Andrenacci (organizador), Cuestión social y política social en el Gran Buenos Aires, La Plata, Ediciones Al Margen - UNGS, 2002, pp. 107-124.

[7Proyección realizada en base al Índice de Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires entre Agosto de 2019 a mismo mes de 2020, construido por INDEC. Informe Agosto 2020.
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Cristián Cola

Doctor en Arquitectura y Urbanismo / Becario Conicet / Agrupación Docentes e Investigadores de Izquierda
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