Economía

CREDITO

El 97% del crédito hipotecario en 2017 fue a compra de inmuebles y no a construcción

Así lo informó ayer un análisis del Centro CIFRA - CTA. El 91,7 % de los préstamos hipotecarios a personas físicas estuvo nominado a tasa UVI en detrimento de tasas fijas, lo que significa un mayor lucro de los bancos.

Martes 10 de octubre | Edición del día

Un reciente informe elaborado y difundido por el Centro de Investigación y Formación de la República Argentina (CIFRA), perteneciente a la Central de Trabajadores de la Argentina (CTA), analiza el boom de los créditos hipotecarios durante 2017 y muestra el cambio de composición, destino y carácter que han tenido los mismos en el último año.

El informe señala que "los préstamos con garantía hipotecaria otorgados a personas físicas por la totalidad de bancos que operan en el sistema financiero han sumado prácticamente $20.000 millones en la primera mitad de este año, lo cual representa un aumento significativo frente a los $ 10.300 millones otorgados a lo largo de todo el año 2016".

Así también, el informe concluye que "si se incluye entre los créditos para la vivienda a los otorgados por el programa PRO.CRE.AR, el boom actual implica un nivel de crédito hipotecario inferior al de los años 2014-2015, aunque con modificaciones en los destinos y las tasas de interés pactadas, que implican un menor impacto sobre la actividad económica y condiciones más gravosas para los deudores".

La evolución del crédito hipotecario del sistema financiero y sus condiciones

"En los primeros seis meses de 2017 se otorgaron créditos hipotecarios a personas físicas por un monto total de casi $ 20.000 millones, valor que sextuplica los $ 3.500 millones que se otorgaron en el mismo período del año anterior", indica CIFRA.

"Se trata del 1,0% del total de préstamos del sector financiero otorgados al sector privado no financiero, y del 3,3% del total de préstamos a personas físicas. En 2016 esas proporciones habían sido de 0,4% y 1,4%; es decir, indudablemente los créditos hipotecarios crecieron en importancia aún siendo una porción marginal del total de créditos del sistema financiero".

Si se actualizan los montos de crédito de los años anteriores a los valores de julio de 2017 mediante el Índice del Costo de la Construcción (ICC) del INDEC y el Indicador de Costo de la Construcción de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), el informe concluye que "el fuerte aumento de los préstamos que tuvo lugar desde el cuarto trimestre de 2016 implica que el total prestado en el segundo trimestre de 2017 sea equivalente a 4,6 veces el valor correspondiente al mismo trimestre del año anterior en pesos de poder adquisitivo constante. Este aumento, que continúa acelerándose de acuerdo con los últimos datos disponibles, permitió que el nivel de créditos hipotecarios recuperase el máximo relativo que tuvo a fines de 2011".

El informe de CIFRA relativiza el reciente incremento interanual del crédito otorgado en 2017 mediante dos elementos.

El primero de ellos, el bajo nivel del que parte en 2016: "la implementación de restricciones al acceso a la compra de divisas desde noviembre de 2011 y la suba en la tasa de interés, junto con mayores incrementos en el tipo de cambio y en el valor de los inmuebles habrían implicado que entre 2013 y 2015 el otorgamiento de créditos hipotecarios por parte del sistema financiero estuviera en niveles muy bajos, lo que se refleja en un aumento del stock promedio de $ 4.005 millones en esos años. El incremento en 2016 partió desde esos bajos valores y recién desde fines de ese año se verificó un crecimiento significativo".

El segundo de esos elementos es la incorporación del peso adquirido por los préstamos del PRO.CRE.AR. "Dado el reducido monto que se ejecutó desde PRO.CRE.AR, la suma de los préstamos para la vivienda otorgados por el sistema
financiero y por PRO.CRE.AR resulta inferior –después de anualizarla– a los niveles de 2014 y 2015".

"La suma de la totalidad de los créditos para la vivienda permite apreciar cómo entre 2013 y 2015 PRO.CRE.AR suplió la falta de crédito hipotecario del sistema financiero, representando en promedio el 73,6% del total de préstamos para la vivienda. En 2016, aún a pesar de que existió cierta reactivación del mercado de créditos hipotecarios, la caída de las sumas prestadas por PRO.CRE.AR implicó que en conjunto los préstamos para la vivienda en Argentina se redujeran en 39,5%".

Además, los autores cuestionan el cambio en la utilización del fondo PRO.CRE.AR que hizo el gobierno de Cambiemos en relación con el que habría tenido durante el gobierno kirchnerista. "Una de las transformaciones principales que tuvo lugar en el
programa PRO.CRE.AR refiere al rol de los sectores público y privado en sus lineamientos y operatoria (...) en la nueva modalidad el Estado se limita a dar subsidios mientras que los créditos son otorgados por el sistema financiero, con condiciones que implican para los bancos una rentabilidad comparable a la de otros préstamos. El Estado queda así relegado en un segundo plano frente al mercado".

"Pero no fue éste el único cambio (...) el nuevo PRO.CRE.AR no otorga créditos para la construcción sino para la compra de vivienda, fundamentalmente usada. Se pierde así el efecto positivo sobre la actividad económica y el empleo", asevera el informe.

Si bien no caben dudas de la orientación pro-mercado del gobierno macrista de los CEO, las conclusiones del informe de CIFRA tienden a ser beneplácitas para con el gobierno kirchnerista por un supuesto papel del Estado en detrimento de la rentabilidad del mercado, obviando el importante detalle de que en la década de gobiernos kirchneristas la banca privada fue una de las ganadoras del "modelo". Así también, la línea de créditos del PRO.CRE.AR no dejó de estar dirigida hacia un sector social de medianos a altos ingresos, sin proponerse solucionar el trasfondo de 3 millones de hogares con déficit habitacional.

Condiciones desventajosas para las familias, tras la apariencia del "acceso" a la vivienda

"La posibilidad de otorgar créditos hipotecarios cuyo capital se actualiza según el valor de la UVI (Unidades de Vivienda) implica para los bancos la garantía de cobrar una tasa de interés real positiva, sin importar cuál sea la evolución de la inflación. De este modo, considerando el período completo de repago de los préstamos, el monto total devuelto en concepto de capital e intereses resulta superior al de un préstamo hipotecario a tasa fija, la modalidad más frecuente con anterioridad a este cambio".

"A su vez, para los deudores los préstamos actualizados por UVI presentan la ventaja de tener cuotas iniciales más bajas en relación con un crédito a tasa y cuotas fijas. Con los créditos hipotecarios de cuotas fijas, los valores iniciales suelen resultar más elevados para compensar el hecho de que la inflación puede licuar el valor de las cuotas posteriores".

"Estas cuotas más elevadas funcionan como un límite a la posibilidad de tomar créditos, ya que para cumplir con la relación cuota-ingreso y poder acceder a un monto de crédito que permita la adquisición de una vivienda debe contarse con un nivel familiar de ingresos considerablemente elevado. Con los préstamos nominados en UVIs, en cambio, la cuota inicial más baja hace más fácil el acceso, aunque a lo largo del tiempo se termine pagando un monto mayor en concepto de intereses y actualización del capital. Además, con estos créditos el deudor queda expuesto a la contingencia de la evolución de los precios".

El informe destaca dos cambios importantes en la composición y el destino de los prestamos hipotecarios otorgados por la banca. El primero de ellos, una inversión de composición mayoritaria de créditos a tasas fijas para pasar a su nominación en tasas variables (especialmente por la incorporación de UVI). "Mientras que entre 2011 y 2013 más del 95% de estos créditos fue otorgado a tasa fija, en los primeros seis meses de 2017 la relación se invirtió y el 91,7% de los préstamos se otorgó a El informe le".

También se advierte que la actualización de los préstamos mediante la variación de UVI da como resultado un valor sustantivamente superior al que tendría una tasa de interés fija. Es decir, un mayor provecho de los bancos en detrimento de las familias que, en pos de obtener una vivienda propia, podrían quedar endeudadas por decenas de años.

El segundo elemento, dada la modalidad de actualización por UVI que permite ampliar el monto prestable para un nivel de ingreso familiar determinado, "los préstamos han sido destinados especialmente para adquisición de vivienda ya construida (fundamentalmente viviendas usadas), desplazando a los créditos para construcción, con mayor representación en años anteriores. Así como entre 2012 y 2015 entre el 13,9% y el 17,7% de la variación anual del stock de créditos hipotecarios para vivienda se utilizó para construcción, en 2017 ese destino fue
sólo para el 3,1% de la variación del stock mientras que el 96,8% se aplicó a adquisición".

De este modo, el informe afirma que el efecto de estos préstamos sobre la actividad de la construcción en particular, y sobre el nivel de actividad económico en general, resulta muy reducido, en tanto no se incentiva la edificación de nuevas viviendas sino la compra-venta de unidades usadas.








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